Entrevista para o Estadão. Leia a íntegra
Quem planeja vender um imóvel deve ficar atento à reforma tributária, que ainda está em discussão no Congresso. O texto, aprovado no Senado em 30 de setembro deste ano e agora de volta à Câmara dos Deputados para nova votação, define regras que devem começar a valer em 2026. A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 trazem mudanças importantes na forma como essas operações serão tributadas, e especialistas já recomendam planejar a venda de propriedades avaliando custos, créditos fiscais e alternativas de estruturação para reduzir o imposto e evitar surpresas financeiras.
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A reforma introduz dois novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão cinco impostos atuais: Programa de Integração Social (PIS), Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins), Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) e o Imposto sobre Serviços (ISS).
A ideia é simplificar o sistema e reduzir disputas entre União, estados e municípios. No setor imobiliário, a novidade é que a venda de imóveis por empresas, como construtoras, incorporadoras e loteadoras, passa a integrar o campo de incidência desses novos tributos.
Na prática, segundo o texto, a operação será tratada como uma atividade econômica tributável. O imposto incidirá sobre o valor agregado, isto é, sobre a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição ou de construção. Esse formato segue a lógica do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) adotado em outros países, permitindo que empresas utilizem créditos tributários sobre insumos, serviços e materiais usados na cadeia produtiva. Apesar de a alíquota estimada ficar em torno de 14%, especialistas dizem que as vendas de imóveis terão uma redução de 50% do IBS e da CBS, o que tende a suavizar o custo final.
Construtoras serão impactadas com a reforma tributária? Como isso afeta seu bolso?
Para Juliana Assolari, sócia do Lassori Advogados, as incorporadoras e construtoras serão diretamente afetadas pela reforma tributária, que muda a forma de tributação sobre a venda de imóveis novos. Segundo o texto, o imposto passará a incidir sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno, com um redutor social de R$ 100 mil para tornar a cobrança progressiva e aliviar o custo de imóveis populares. A alíquota sobre esse valor reduzido será diminuída em 50%, e do imposto devido será descontado o montante já pago na compra de materiais e serviços pelas incorporadoras.
Na avaliação de Assolari, com base na estimativa do governo, o custo de um imóvel popular de R$ 200 mil deve cair cerca de 5,5%, enquanto o de um imóvel de alto padrão, avaliado em R$ 2 milhões, pode subir 2,3%. Apesar da projeção otimista, ela observa que ainda há dúvidas sobre a aplicação prática da sistemática de créditos, especialmente em relação ao cálculo e à utilização desses valores.
