Artigo de Juliana Assolari

Desde o início da pandemia do covid-19, devido ao fechamento do comércio, restrições de locomoção, isolamento obrigatório dos grupos de risco, queda da demanda etc., as relações entre locadores e locatários de imóveis comerciais têm sido conturbadas devido à ocorrência de moratória, pedido de desconto e renegociação do valor do aluguel. Por isso, esse artigo aborda o tema contrato de locação comercial.

Segundo pesquisa do SEBRAE, 83,2% dos pequenos negócios no Estado de São Paulo atuam no comércio e em serviços[1], geram 27% do PIB e 49% dos empregos formais do Estado de São Paulo[2]. Ainda, pela pesquisa do SEBRAE[3], foi levantado que as empresas de pequeno porte (receita bruta anual até R$ 4,8 milhões) têm fôlego de caixa de apenas 21 dias. Já as grandes empresas e as mais capitalizadas, têm fôlego de caixa de 90 dias[4].

Neste cenário, resta evidente que o locador e o locatário são forçados a rever sua posição contratual, pois, querer manter-se na posição de que o contrato deve ser cumprido (invocação do princípio do pacta sunt servanda pelo locador) ou, no extremo, exigir a cessação dos pagamentos dos aluguéis (imposição da moratória pelo locatário) significará que as partes levarão para o judiciário dirimir a questão.

Levando a questão para ser dirimida judicialmente, o locador e locatário devem considerar que (i) não há jurisprudência firmada sobre parâmetros de percentual de desconto ou renegociação do aluguel devido a pandemia, já que a situação pelo qual o País atravessa é totalmente atípica; (ii) que há projeto de lei em tramitação (PL nº 1179/2020) que impede a concessão de liminar de despejo até 30/10/2020 para as ações de despejo por falta de pagamento distribuída após 20/03/2020; (iii) o tempo e custos despendidos em uma ação judicial e (iv) risco do entendimento judicial não ser adequado ao caso concreto, pois, cada situação tem as suas peculiaridades.

Portanto, sob o argumento legal de que a pandemia do Covid-19 é um fato imprevisível e que alterou a base do negócio, é possível ao locatário seguir duas alternativas: (i) renegociar o valor do aluguel com o locador (artigo 317 do Código Civil[5]) ou (ii) requerer a rescisão do contrato de locação, sem a incidência de multa contratual (artigos 478, 479 e 480 do Código Civil[6]).

E por que a pandemia pode ser considerada um fato imprevisível? Porque no momento da negociação do contrato de locação as bases negociais foram livremente pactuadas entre locador e locatário e, no decorrer do cumprimento do contrato, a pandemia, a decretação de calamidade pública pelo Governo Federal e pelo Governo Estadual e as restrições governamentais para o exercício das atividades empresariais impactaram os negócios do locatário, levando à uma mudança drástica na situação econômico-financeira de uma das partes.

Logo, é possível ao locatário requerer a revisão do contrato de locação objetivando o reequilíbrio do contrato de locação devido à pandemia do Covid-19 para readequar o aluguel à nova realidade. E, esta nova realidade, deve considerar não somente a condição do locatário, mas também do locador, sob pena de não se alcançar o reequilíbrio econômico das partes.

Sobre a revisão do contrato de locação, recomenda-se, baseando-se na premissa da divisão de prejuízos, que sejam observados os seguintes critérios[7]:

• Análise do lucro decorrente do contrato de acordo com a atividade desenvolvida;
• Análise decorrente da capacidade econômico-financeira das partes contratantes;
• Análise do ramo de atividade e seu potencial de mais rápida ou mais lenta recuperação e
• Evitar-se, a qualquer custo, a moratória completa, pois ela gera a ruptura do elemento preço, uma sensação de caos social e, no mais das vezes, graves danos à outra parte.

Uma dificuldade fática sobre a renegociação contratual, neste momento, é o fato de que (i) há um evento que enseja a mudança da base negocial (a pandemia), (ii) uma data inicial (20/03/2020 data de publicação do Decreto Legislativo nº 6 que decretou o estado de calamidade pública), mas (iii) não há uma data final para a cessação dos efeitos da pandemia.

Portanto, no cenário atual, mostra-se impossível vincular o desconto ou a redução do aluguel, quando negociada e acordada entre locador e locatário, até o final da pandemia do Covid-19, pois, qual será a data do término da pandemia?

O término da quarentena imposta pelas autoridades implicará na retomada imediata das atividades empresariais? Implicará na volta imediata à situação existente antes do início da pandemia quando locador e locatário estavam em situação paritária, ou seja, em situação de discutir os termos do contrato de forma igualitária sob a luz do princípio da autonomia da vontade?

São muitas perguntas cujas respostas independem da vontade do locador ou do locatário, pois todos estão no mesmo barco chamado Brasil, cujo manche está nas mãos das autoridades governamentais. Assim, por ora, recomenda-se que o locador e o locatário tenham amplo e aberto diálogo e que eventuais negociações sejam consideradas por 60, 90 ou 120 dias, dependendo do caso, deixando-se as portas abertas da renegociação para revisão da situação locatícia até a volta da nova[8] normalidade.

[1] https://www.sebrae.com.br/Sebrae/Portal%20Sebrae/UFs/SP/Pesquisas/Relatorio-Coronavirus-V2.pdf

[2] https://www.sebrae.com.br/Sebrae/Portal%20Sebrae/UFs/SP/Pesquisas/Relatorio-FinancasMPE-corona-VF3.pdf

[3] https://www.sebrae.com.br/Sebrae/Portal%20Sebrae/UFs/SP/Pesquisas/Relatorio-FinancasMPE-corona-VF3.pdf

[4] https://exame.abril.com.br/negocios/metade-das-grandes-empresas-tem-caixa-para-suportar-3-meses-sem-receita/

[5] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

[6] Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

[7] SIMÃO, José Fernando. O contrato nos tempos da COVID-19”. Esqueçam a força maior e pensem na base do negócio, em 06/04/2020. https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/323599/o-contrato-nos-tempos-da-covid-19–esquecam-a-forca-maior-e-pensem-na-base-do-negocio

[8] Diz-se nova normalidade porque antropólogos, historiadores, economistas têm escrito sobre as possibilidades de como será a “nova realidade mundial” pós Covid-19.