Glauber Ortolan, sócio do Lassori Advogados. Artigo publicado no Valor Econômico

Em meio à pressão por crédito e renegociações, produtores rurais colocam o principal patrimônio em contratos de alienação fiduciária — muitas vezes sem conhecer todas as consequências jurídicas.

A terra, no agronegócio, é mais do que um ativo. É instrumento de produção, reserva de valor e herança familiar. Ainda assim, diante de safras frustradas, oscilações de preços e aumento dos custos, cresce o número de produtores que oferecem suas propriedades como garantia em contratos de alienação fiduciária para obter crédito ou renegociar dívidas.

O que muitos não percebem é que essa modalidade de garantia, embora comum no mercado imobiliário urbano, assume contornos especialmente delicados no meio rural.

Dados recentes da Serasa Experian indicam o tamanho da pressão financeira no setor: foram registrados 1.990 pedidos de recuperação judicial no agronegócio no último ano, alta de 56,4% em relação a 2024 — o maior número desde o início do monitoramento, em 2021.

A alienação fiduciária de bem imóvel é disciplinada pela Lei 9.514/1997. Nessa estrutura contratual, o produtor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia da dívida. Ele permanece na posse direta da terra — continua plantando, colhendo e explorando a atividade —, mas a titularidade jurídica passa ao banco até a quitação integral do débito.
A diferença pode parecer apenas formal, mas os efeitos são profundos.

Ao contrário da hipoteca, que depende de processo judicial para expropriação do bem, a alienação fiduciária permite execução predominantemente extrajudicial. Em caso de inadimplência, o credor pode promover a consolidação da propriedade em seu nome após o cumprimento das formalidades legais, inclusive por meio de procedimento no cartório de registro de imóveis.

O prazo para o produtor purgar a mora — isto é, quitar o débito em atraso — é curto. Se não houver pagamento integral dentro do período legal, a consolidação se torna definitiva, abrindo caminho para leilão do imóvel.

Na prática, isso significa que a perda da terra pode ocorrer em tempo significativamente inferior ao de uma execução judicial tradicional, reduzindo a margem de negociação e reorganização financeira.

Outro ponto crítico é que os créditos garantidos por alienação fiduciária possuem tratamento diferenciado em eventual recuperação judicial. Em regra, o credor fiduciário não se submete integralmente aos efeitos da recuperação, podendo exercer o direito sobre a garantia fora do plano aprovado pelos demais credores. A jurisprudência, contudo, tem relativizado essa prerrogativa em situações que envolvem bens essenciais à atividade produtiva.

Para o produtor que vê na recuperação judicial uma alternativa de reorganização, a alienação fiduciária pode esvaziar a eficácia do instrumento ao comprometer justamente o principal ativo da atividade rural.

Nem sempre, contudo, a recuperação judicial é o primeiro ou melhor caminho. Em muitos casos, medidas como revisão ou prorrogação do crédito rural — previstas na Lei 4.829/65 e no Manual de Crédito Rural — mostram-se mais adequadas para dificuldades pontuais decorrentes de fatores climáticos, produtivos ou de mercado. Enquanto a recuperação judicial atua como instrumento de reorganização global do passivo e suspende execuções, a prorrogação opera como ajuste contratual específico, voltado a recompor fluxo financeiro e preservar a atividade sem os custos e a exposição típicos do processo de recuperação judicial.

Além do aspecto jurídico, há o risco econômico. Muitos contratos fiduciários surgem em renegociações com taxas elevadas. Se o lucro operacional da atividade é inferior à taxa de juros pactuada, a dívida tende a crescer de forma estrutural.

Em operações recentes de renegociação, não é incomum observar custos financeiros que podem superar 20% ao ano, especialmente quando combinados com indexadores como o CDI. Nesses casos, a sustentabilidade da dívida depende diretamente da performance produtiva e da estabilidade de preços — variáveis que fogem ao controle do produtor.

Nesse cenário, oferecer a terra como garantia não resolve o problema de fundo — apenas adiciona um risco patrimonial à equação. A inadimplência deixa de ser apenas financeira e passa a ameaçar a própria continuidade da produção.

Antes de optar pela alienação fiduciária da propriedade principal, recomenda-se avaliar uma renegociação administrativa com revisão de taxas e prazos; uso de garantias menos gravosas, como penhor de safra ou maquinário; venda estratégica de ativos não essenciais para redução do passivo; eventual reestruturação judicial preventiva, quando cabível.

Cada caso exige análise individualizada, mas a regra é clara: a decisão deve ser técnica, não emocional ou precipitada.

No ambiente urbano, um imóvel pode ser substituído por outro. No campo, a terra concentra produção, logística, estrutura e identidade familiar. Perdê-la não representa apenas a execução de uma garantia — significa, muitas vezes, o encerramento da atividade rural.
Em tempos de volatilidade econômica e margens apertadas, a alienação fiduciária pode parecer solução rápida. Contudo, quando mal dimensionada, transforma-se em mecanismo célere de perda patrimonial.

No agronegócio, onde o ciclo produtivo depende de planejamento e visão de longo prazo, a decisão de oferecer a terra como garantia fiduciária deve ser tomada com base em números, assessoria especializada e plena compreensão dos riscos — uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, o tempo para arrependimentos já terá passado.