No final de agosto, o Tribunal de Justiça de São Paulo finalizou um julgamento relativo aos compromissos de compra e venda de imóveis na planta. Ao final, foram aprovadas sete teses.

Uma grande parte do volume de ações que tramitam na Justiça brasileira diz respeito a causas ditas como repetitivas. O Novo Código de Processo Civil criou o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), o qual tem por objetivo a economia processual, previsibilidade, segurança jurídica e isonomia entre os jurisdicionados.

Assim, o IRDR prevê a possibilidade (i) de o juiz julgar liminarmente improcedente o pedido que contrariar o entendimento firmado no IRDR, (ii) de o juiz conceder tutela de evidencia se as alegações de fato puderem ser comprovadas por documentos e houve tese firmada em julgamento de IRDR, (iii) de se promover execução provisória sem prestar caução, e (iv) de se negar provimento ao recurso de apelação por decisão monocrática.

E na última quinta-feira, 31 de agosto, a Turma Especial da Subseção de Direito Privado 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, finalizou o julgamento do IRDR nº 0023203-35.2016.8.26.0000, relativo aos compromissos de compra e venda de imóveis na planta. Veja quais foram as teses aprovadas:

• Tema nº 01: “É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
• Tema nº 02: “Na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma clara e inteligível o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel”.
• Tema nº 05: “O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.
• Tema nº 06: “É ilícito o repasse dos ‘juros de obra’, ou ‘juros de evolução da obra’, ou ‘taxa de evolução da obra’, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
• Tema nº 07: “A restituição de valores pagos em excesso pelo promissário comprador em contratos de compromisso de compra e venda far-se-á de modo simples, salvo má-fé do promitente vendedor”.
• Tema nº 08: “O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a variação do custo da construção civil por outros indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao consumidor”.
• Tema nº 09: “Não se aplica a multa prevista no artigo 35, parágrafo 5º da Lei 4.591/64 para os casos de atraso de entrega das unidades autônomas aos promissários compradores”.

Por fim, a tese jurídica referente ao Tema nº 03 ficou prejudicada em razão da afetação pelo Superior Tribunal de Justiça e a tese jurídica referente ao Tema nº 04 foi rejeitada por envolver necessariamente o exame da matéria de fato de cada processo:

• Prejudicado o Tema nº 03: “Alegação de que a multa contratual, prevista em desfavor do promissário comprador, deve ser aplicada por reciprocidade e isonomia, à hipótese de inadimplemento da promitente vendedora”.
• Rejeitado o Tema nº 04: “Indenização por danos morais em virtude do atraso da entrega das unidades autônomas aos promitentes compradores”.