부동산 매수 시의 계약금 또는 착수금: 법원의 결정은 거래 철회 시의 부담에 관하여 신중한 매수를 장려합니다.
거래의 담보로 제공된 금액은, 계약 총액의 50%를 초과하는 경우라 하더라도, 계약상의 불이행을 이유로 전액 보유될 수 있습니다.
고등사법재판소(STJ) 제3부는, 당시 9만 헤알에 매수될 예정이던 부동산의 협상에서 착수금으로 지급된 4만 8천 헤알의 보유를 허용한 리우데자네이루 주 법원(TJRJ)의 결정을 유지하였습니다.
불이행 – STJ에서 항소의 주심을 맡은 대법관은, 매매 계약이 매수인들의 불이행으로 인하여 해제되었으며, 이는 민법의 규정에 따라 계약금으로 지급된 금액을 전액 보유한다는 결정을 뒷받침하는 사유라고 강조하였습니다.
항소인은 부동산 가액의 50%를 초과하는 금액이 과도하며 매도인의 부당이득의 원천이 될 것이라고 주장하면서 보유될 금액을 제한하고자 하였습니다. 그러나 대법관은 본 사건에서 철회권의 행사가 있었던 것이 아니라 계약상의 불이행이 있었으며, 이는 법령에 규정되어 있고 금액의 전액 보유를 정당화하는 상황임을 상기하였습니다.
“민법 제417조 내지 제420조에 담긴 규율(여기 참조)로부터, 계약금의 손해배상적 기능은 거래로부터의 적법한 철회가 있을 때뿐만 아니라 주로 계약의 불이행이 발생할 때에도 존재한다는 점을 알 수 있습니다.”라고 그녀는 역설하였습니다.
합리적인 금액 – 대법관은 계약금으로 지급된 금액을 형평에 따라 감액하는 것이 가능하다고 밝혔는데, 이는 계약상의 균형을 회복하는 한 방법이기 때문입니다. 그러나 분석된 사건에서는 매도인들이 계약 위반으로 인하여 지장을 겪었으므로 지급된 금액의 보유를 제한할 방법이 없습니다.
“매수 예정 양수인들에 의한 착수금 금액의 전액 상실은, 2009년 10월 이래 아무런 대가 없이 부동산의 점유와 사용·수익을 박탈당한 매도 예정 양도인들이 입은 손해에 비추어 볼 때, 부당해 보이지 않음을 알 수 있습니다.”라고 주심 대법관은 밝혔습니다.
대법관에 따르면, 불이행의 경우 계약금은 보상적 위약벌 조항으로 기능하여 계약의 불이행에 대하여 귀책 없는 당사자를 배상합니다.
제3부를 구성하는 대법관들의 견해로는, 계약 위반에 따른 점유 회복의 필요성과 같은 본 사건의 특수성에 비추어 볼 때 보유된 금액에 과도함이 없으며, 이는 상당한 기간 동안 해당 재산을 사용할 수 없었음을 보여줍니다.
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