어제 오후(27일) 고등사법재판소(STJ)가 개최한 건설 중인 부동산 인도 지연에 대한 위약벌(penalidade)에 관한 공청회에서, 13명의 발표자가 매매계약상 위약금 조항(cláusula penal)의 법적 성격과 미준공 부동산(planta) 취득을 결정하는 소비자에 대한 영향과 같은 주제에 대한 논의에 참여했습니다.
이 논의는 재판소 제2부(Segunda Seção)의 대법관들이 두 가지 법적 쟁점에 관한 반복상소(recursos repetitivos)를 심리하는 데 요소를 제공하게 됩니다. 즉, 건설 중인 부동산의 인도 지연 사건에서 일실이익(lucros cessantes)에 대한 배상과 위약금 조항의 병합(Tema 970), 그리고 위약금 조항을 건설사에 대해 역으로 적용할 가능성(Tema 971)입니다. 공청회는 해당 상소의 주심인 Luis Felipe Salomão 대법관이 소집하였습니다.
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가장 먼저 발언대에 선 연방 국선변호인 Antonio de Maia e Pádua는 부동산 취득 계약에서 전통적으로 사용되는 구조가 소비자로 하여금 자신에게 불리한 결정을 내리도록 유도하여 일종의 “동의의 탈신성화(dessacralização do consentimento)”를 만들어낸다고 강조했습니다. Pádua는 위약금 조항의 병합과 역적용의 가능성을 인정하는 방향으로 고등사법재판소(STJ)의 판례를 유지할 것을 주장했습니다.
이중처벌(Bis in idem)
이어서 브라질 건설산업회의소(CBIC) 대표 Sylvio Capanema de Souza는 위약금 조항의 법적 성격이 지연배상적(moratória)이 아니라 보상적(compensatória)이라고 주장하였으며, 그러한 이유로 일실이익과의 병합이라는 발상은 인도 지연 사건에서 진정한 이중처벌(bis in idem)을 의미하게 된다고 했습니다. “그것은 채권자 자신의 일종의 부당이득이 될 것입니다”라고 발표자는 지적하면서 위약금 조항 역적용의 불가능성도 함께 주장했습니다.
브라질 소비자정책법연구소(Brasilcon)의 구성원인 변호사 Amanda Flávio de Oliveira는 인도 기한이 소비자가 부동산 구매를 결정하는 데 고려하는 주요 요인 중 하나라고 상기시켰습니다. 그녀에 따르면, 많은 경우 기업들은 계약상 기한을 준수하지 못할 것을 이미 예상하고 있으나, 이익에 대한 전망이 제시된 제안의 “지속 가능한 성격”을 앗아간다고 합니다.
전국 국선변호인협회(Anadep)를 대표하여 Antonio Carlos Fontes Cintra는 시행사와 계약하기로 결정하는 소비자 다수의 사회·경제적 취약성(hipossuficiência) 상태를 강조했습니다. 국선변호인에 따르면, 구매자의 상당수는 새 주거를 구매하기 위한 자금을 마련하고자 기존 부동산을 처분하며, 인도 지연으로 인해 주거 상황에 심각한 결과를 겪게 됩니다.
비교
경제학자 Gustavo Franco는 법률 분야와 경제 분야의 교차 관점을 제시하며 부동산 시장의 복잡성과 부동산 매매계약의 역사적 변천을 강조했습니다. 전력 및 수출 부문의 예를 들면서, 경제학자는 부동산 시행사가 부동산 인도를 지연할 때 손해를 본다고 언급했는데, 이는 매매가 확정됨으로써 비로소 기업이 사업에 필요한 자원 투입의 “부의 흐름(movimento negativo)”에서 회복되기 시작하기 때문입니다.
“두 가지 상황 — 위약금 조항의 병합과 역적용 — 은 우리 경제학자들이 포퓰리즘적이라고 정의하는 해법입니다”라고 경제학자는 지적했습니다.
이어서 소비자보호연구소(Idec) 대표 Walter José Faiad de Moura는 부동산 부문의 특수한 법적 맥락을 이유로 에너지 부문과 같은 다른 경제 분야와의 비교를 반박했습니다. 그는 부동산 매매계약에서 당사자 간 대등성을 옹호하는 것 외에도, 각 사업이 고유한 위험 요인을 채택하므로 사법부가 지연과 관련된 개별 사건을 분석할 가능성을 주장했습니다.
법체계
Insper/SP를 대표하는 변호사 Daniel Martins Boulos는 공청회에서 이루어진 논의가 당사자 간에 정해진 계약 관계에 사법부가 개입할 가능성에 관한 더 큰 분석 영역에 속한다고 언급했습니다. 변호사에 따르면, 브라질 법체계는 위약금 조항에 주된 조항에 대한 부수적(acessório) 성격을 부여했으며, 그러한 이유로 주된 채무와 분리된 새로운 조항을 창설하는 것은 불가능하다고 합니다.
“법체계는 사법부가 계약 자유의 행사를 통제할 수 있는 수단을 이미 마련하고 있습니다. 그러나 그러한 수단 가운데 계약 조항을 창설할 가능성은 포함되어 있지 않습니다”라고 Insper/SP 대표는 언급했습니다.
한편 Sinduscon/SP 대표 Ricardo de Oliveira Campelo는 부동산 시장과 관련된 구체적인 사례를 들면서, 주거를 위한 부동산과 임대와 같은 투자 목적으로 구매된 부동산을 구분할 필요성을 강조했습니다. Campelo 역시 지연에 대한 위약벌의 보상적 성격을 옹호했습니다.
거짓 이분법
역시 구체적인 사례를 제시하며 OAB/PA 부동산법위원회 위원 Alvimar Pio Aparecido Júnior는 파라(Pará)주의 한 사업에서 건설사가 소비자들에게 그들의 새 주거에서 2014년 월드컵을 관람하게 될 것이라고 약속했으나, 2018년 월드컵 이후에도 구매자들이 아직 부동산을 인도받지 못했다고 언급했습니다.
“만약 이것이 수익성 있는 관행이 아니라면, 어째서 시행사들이 이러한 유형의 행태를 반복하겠습니까?”라고 OAB/PA 대표는 반문했습니다.
PUC/SP의 Teresa Alvim 교수는 시장 대 소비자라는 거짓 이분법을 비판하고, 특혜 없이 이해관계를 조정하는 입장을 옹호했습니다. 그녀는 특정 판결이 부동산 가격을 상승시킬 수 있다고 언급했습니다. “사후적 의무는 소송을 조장하고 부동산 가격을 상승시킵니다. 관계의 균형을 갖추기 위해서는 문제에 대한 전체적 시각이 필요합니다”라고 그녀는 말했습니다.
FGV의 경제학자 Eduardo Zylberstajn은 판결의 영향이 가격에 반영되어 저소득 소비자에게 영향을 미친다고 언급했습니다. “판결이 가혹할수록 가격에 미치는 영향이 커지고 사회 전체에 미치는 반향도 커집니다. 경제학자들이 말하듯이, 그 결과는 언제나 가격에 도달하게 됩니다”라고, 경제연구소재단(Fipe)에서 연구원으로도 활동하는 Zylberstajn은 말했습니다.
꿈
OAB/GO의 변호사 Renata Abalém은 인도 지연의 영향이 단순한 상거래 관계의 파기를 훨씬 넘어선다고 말했습니다. “우리는 슈퍼마켓에서 상품을 구매하는 것을 이야기하는 것이 아닙니다. 부동산의 경우, 그것은 꿈의 인도 지연입니다”라고 변호사는 최대 9년에 이르는 지연의 상징적인 사례들을 들면서 언급했습니다.
공청회를 마무리하며, 상파울루 Secovi를 대표하는 변호사 José Carlos Baptista Puoli는 지연 그 자체만으로도 금융, 노동, 조세상의 부담과 같은 막대한 손실을 시행사에 초래한다고 상기시켰습니다. 그는 Tema 970을 심리함에 있어 고등사법재판소(STJ)가 청구의 병합을 인정하지 말 것을, 그리고 Tema 971에서는 위약금 조항의 역적용이 불가능하도록 할 것을 주장했습니다.
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출처: STJ
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