관리비를 연체한 거주자 – 체납 구분소유자 – 는 수영장, 놀이방, 연회장, 엘리베이터와 같은 건물의 공용 공간 이용을 제한받을 수 없습니다.
이 같은 해석은 관리비 미납으로 인해 공용 공간 이용을 제한받은 아파트 소유자의 항고를 인용하면서 법원(STJ)이 채택하였습니다.
재판부는 전원일치로 관리비 체납을 이유로 공용 공간 이용을 막는 내부 규약의 규정을 무효로 판단하였습니다.
항고에서 다루어진 사건에서, 누적된 채무는 2012년 기준 29만 헤알(R$)이었으며, 그 무렵 구분소유자는 관리단으로부터 이용을 금지당한 뒤 공용 공간을 이용할 수 있도록 소를 제기하였습니다.
그녀는 남편이 강도살인(latrocínio)의 피해자가 된 뒤 비용을 감당할 수 없게 되어 그 체납이 비극적인 상황으로 인해 발생하였다고 주장하였습니다. 또한 이미 두 건의 추심 소송이 진행 중이며, 그 소송에서 채무액을 초과하는 가치의 부동산이 압류되었다고 밝혔습니다.
청구는 1심에서 기각되었으며 – 이 결정은 상파울루(São Paulo) 고등법원(TJSP)에 의해 유지되었고, 동 법원은 반대급부 없이 비필수적 서비스를 이용하는 것은 체납을 조장하는 것이라고 판단하였습니다.
2016년, STJ 제3부는 유사한 사건을 판결하면서 같은 취지로 판단하여, 관리비 미납 시 공용 공간에의 접근을 제한하는 규약 규정이 불가능함을 선언하였습니다.
제4부가 심리한 특별항고의 주심 재판관인 루이스 필리프 살로마웅(Luis Felipe Salomão) 재판관은 이 문제가 재판부에서 전례 없는 것임을 강조하면서, 체납 시 공용 공간 이용 제한의 가능성에 관하여 학설이 서로 다른 입장을 취하고 있음을 상기하였습니다.
살로마웅은 민법이 개별 소유와 공용 부분에 대한 공동소유의 결합을 특징으로 설정하여, 유기적이고 분할할 수 없는 단위를 이룬다고 말하였습니다.
재판관은 민법 제1,335조 제2호의 규정을 강조하였으며 – 그의 판단에 따르면 이는 공용 공간의 이용을 구분소유자의 권리로 보장하는 점에서 명확합니다. “구분소유자는 자신의 독립된 전유부분을 사용·수익할 권리 외에도, 다른 소유자들의 이용을 방해하거나 배제하지 않는 한 공용 부분을 사용·수익할 권리를 가진다”고 주심 재판관은 언급하였습니다.
재판관에 따르면, 관리단은 채무자에게 채무 변제를 강요하기 위해 법률에 규정되지 않은 제재를 부과할 수 없습니다. 그는 “항고인들의 체납이 관리단에 손실을 초래하고 있음에는 의문의 여지가 없다”고 하면서도, 민법 자체가 “구분소유자와 다른 거주자의 존엄성을 전혀 구속하지 않는” 채무 징수를 위한 “구체적이고 엄격한” 법적 수단을 설정하였다고 하였습니다.
법적 근거 없음
주심 재판관은 2002년 민법 제1,336조 제1항이 체납 구분소유자가 받게 되는 제재에 관하여 명확하며, 그 중에는 공용 공간 이용 금지가 포함되지 않는다는 항고인의 주장 중 하나에 동의하였습니다.
살로마웅은 민법이 구분소유자의 권리를 규정함에 있어 미납을 이유로 그 권리 중 어떤 것을 제한하거나 조건부로 하고자 할 때에는 명시적으로 그렇게 하였다고 말하였습니다.
“그리고 잘 알려져 있듯이, 법률 해석학의 문제로서: 권리를 제한하는 규범은 제한적으로 해석되어야 하며, 확장 해석을 허용하지 않는다.”
재판관은 관리비 미납이 가족 주택의 압류금지에 대한 명시적인 예외에 해당하여 부동산을 상실할 가능성이 있기 때문에 억제되어 왔음을 강조하였습니다.
출처: STJ
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