고등사법재판소(STJ) 제3부는 공경매(public auction)에서 부동산을 경락받은 자가, 다른 사람들 사이에 그 재산에 관한 사전 매매계약이 존재하더라도 그것이 부동산등기소에 등기되지 아니하였다면, 소유권을 가진다고 판단하였습니다.
제2심의 견해를 변경하면서, 재판부는 권한 있는 기관에 정규 등기가 이루어지기 전까지 사적 약정은 그 당사자 사이에서만 채무를 발생시킨다고 인정하였습니다.
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이 사건의 주심인 낸시 안드리기(Nancy Andrighi) 대법관에 따르면, 제3자에 대한 채무(erga omnes)는 권원(title)의 부동산 등기로써만 발생하며, 이는 경락인들만이 행하였습니다. “이러한 관점에서, 행하여진 거래에 대하여 법률이 본질적이라고 보는 방식이 결여된 경우, 그 권원이, 부동산에 대하여 재판상 경락을 받고 법률의 엄격한 절차에 따라 경락증서의 등기를 추진한 선의의 제3자에게 대항할 수 있다고 인정할 수 없습니다.”
매매계약
분쟁 대상인 부동산은 점유 이전에 대한 실효적 등기 없이 여러 차례 매도 거래의 대상이 되었고, 이후 강제집행 절차에서 매각에 부쳐지면서 경락되었습니다.
이와 같이, 특별상고에서 어떠한 권리가 우선되어야 하는지를 결정하는 것이 제3부의 소관이 되었습니다: 부동산의 이전 매매예약 매수인들과 사적 증서로 체결된 매매예약에 기초하나 부동산등기에 기재되지 아니한, 부동산의 추정 취득자들의 인적 권리(personal right)인가; 아니면 재판상 공경매에서 부동산을 경락받고 부동산등기소에 경락증서의 등기를 추진한 경락인들의 소유권인가.
주심의 의견에 따라, 재판부는 “부동산의 소유권은 권한 있는 부동산등기소에 해당 권원의 등기로써만 이전된다”는 점에서 우선되어야 할 권리는 경락인들의 권리라고 보았습니다.
대법관은, 자신의 결정이, 권원의 부동산 등기가 제3자 이의(embargos de terceiro)의 제기 요건이 아니라는 명제를 확립할 뿐인 STJ 판례 제84호(Súmula 84/STJ)에 반하지 아니한다고 밝혔습니다.
또한 주심 대법관에 따르면, 제3자 이의의 제기 요건은 아니지만, 권원의 등기는 “매매예약 매수인의 취득상 청구와 법적으로 양립할 수 없는 권리를 부동산에 대하여 주장하고자 하는 제3자에 대한 대항력을 위하여 필수불가결합니다.”
출처: STJ
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