Juliana Assolari의 기고
코로나19 팬데믹이 시작된 이래, 상업 폐쇄, 이동 제한, 위험군의 강제 격리, 수요 감소 등으로 인하여, 상업용 부동산의 임대인과 임차인 사이의 관계는 모라토리엄, 할인 요청 및 임대료 재협상의 발생으로 인해 혼란을 겪고 있습니다. 그러므로 본 기고는 상업용 임대차 계약이라는 주제를 다룹니다.
SEBRAE의 조사에 따르면, 상파울루 주 소규모 사업체의 83.2%가 상업 및 서비스업에 종사하며[1], 상파울루 주 GDP의 27%와 정규 일자리의 49%를 창출합니다[2]. 또한 SEBRAE의 조사[3]를 통해, 소규모 기업(연간 총수입 480만 헤알(R$ 4.8백만)까지)은 단 21일의 현금 여력만을 가진다는 것이 밝혀졌습니다. 반면 대기업 및 자본력이 더 큰 기업은 90일의 현금 여력을 가집니다[4].
이러한 상황에서, 임대인과 임차인이 자신의 계약상 입장을 재검토하도록 강제된다는 점이 분명한데, 이는 계약이 이행되어야 한다는 입장(임대인에 의한 약속은 지켜져야 한다(pacta sunt servanda) 원칙의 원용)을 고수하거나, 극단적으로 임대료 지급의 중단(임차인에 의한 모라토리엄의 부과)을 요구하는 것은 당사자들이 문제를 해결하기 위해 사법부로 가져가게 됨을 의미하기 때문입니다.
문제를 사법적으로 해결하도록 가져가는 데 있어, 임대인과 임차인은 다음을 고려해야 합니다: (i) 팬데믹으로 인한 임대료 할인 또는 재협상의 비율 기준에 관하여 확립된 판례가 없는데, 이는 우리나라가 겪고 있는 상황이 전적으로 비전형적이기 때문입니다; (ii) 2020년 3월 20일 이후에 제기된 미지급에 의한 명도 소송에 대하여 2020년 10월 30일까지 명도 가처분의 부여를 금지하는 법안(법안 제1179/2020호)이 심의 중이라는 점; (iii) 소송에 소요되는 시간과 비용; 그리고 (iv) 각 상황마다 고유한 특수성이 있으므로 사법적 판단이 구체적 사안에 적절하지 않을 위험.
따라서, 코로나19 팬데믹이 예견할 수 없는 사실이며 거래의 기초를 변경시켰다는 법적 논거 아래, 임차인은 두 가지 대안을 따를 수 있습니다: (i) 임대인과 임대료 가액을 재협상하거나(민법 제317조[5]) (ii) 계약상 위약금의 적용 없이 임대차 계약의 해지를 청구하는 것(민법 제478조, 제479조 및 제480조[6]).
그리고 왜 팬데믹이 예견할 수 없는 사실로 간주될 수 있을까요? 임대차 계약의 교섭 시점에 거래 기초가 임대인과 임차인 사이에서 자유롭게 약정되었고, 계약 이행이 진행되는 동안 팬데믹, 연방정부 및 주정부에 의한 공공 재난의 선포, 그리고 사업 활동의 수행에 대한 정부 제한이 임차인의 사업에 영향을 미쳐, 당사자 중 일방의 경제적·재정적 상황에 급격한 변화를 초래했기 때문입니다.
그러므로, 임차인은 임대료를 새로운 현실에 맞게 재조정하기 위하여 코로나19 팬데믹으로 인한 임대차 계약의 재균형을 목적으로 임대차 계약의 개정을 청구할 수 있습니다. 그리고 이 새로운 현실은 임차인의 사정뿐만 아니라 임대인의 사정도 고려해야 하며, 그러지 않으면 당사자의 경제적 재균형을 달성하지 못하게 됩니다.
임대차 계약의 개정에 관하여는, 손실의 분담이라는 전제에 기초하여, 다음의 기준을 준수할 것이 권장됩니다[7]:
- 수행된 활동에 따른 계약에서 비롯되는 이익의 분석;
- 계약 당사자의 경제적·재정적 능력에서 비롯되는 분석;
- 업종 및 그 회복이 더 빠를지 더 느릴지의 잠재력 분석; 그리고
- 완전한 모라토리엄은 어떠한 대가를 치르더라도 피해야 하는데, 이는 가격 요소의 붕괴, 사회적 혼란의 감각, 그리고 대개의 경우 상대방에 대한 중대한 손해를 야기하기 때문입니다.
이 시점에서 계약 재협상에 관한 사실상의 어려움은 (i) 교섭 기초의 변경을 야기하는 사건(팬데믹), (ii) 시작일(공공 재난 상태를 선포한 입법령 제6호의 공포일인 2020년 3월 20일)은 있으나, (iii) 팬데믹의 효과가 종료될 종료일은 없다는 사실입니다.
따라서, 현재 상황에서는, 임대인과 임차인 사이에 교섭되고 합의된 할인 또는 임대료의 감액을 코로나19 팬데믹의 종료까지로 결부시키는 것이 불가능해 보이는데, 팬데믹의 종료일이 언제이겠습니까?
당국이 부과한 검역의 종료가 사업 활동의 즉각적인 재개를 의미하겠습니까? 그것이 임대인과 임차인이 동등한 상황에 있었던, 즉 의사자치 원칙에 비추어 대등하게 계약 조건을 논의할 수 있는 상황에 있었던 팬데믹 시작 이전 상황으로의 즉각적인 복귀를 의미하겠습니까?
그 답이 임대인 또는 임차인의 의사에 좌우되지 않는 많은 질문이 있는데, 이는 모두가 브라질이라는 같은 배에 타고 있고, 그 조종간은 정부 당국의 손에 있기 때문입니다. 따라서 당분간은, 임대인과 임차인이 폭넓고 열린 대화를 갖고, 혹시 있을 교섭은 경우에 따라 60일, 90일 또는 120일 동안 고려하며, 새로운[8] 정상 상태가 돌아올 때까지 임대차 상황을 재검토할 수 있도록 재협상의 문을 열어 둘 것이 권장됩니다.
[1] https://www.sebrae.com.br/Sebrae/Portal%20Sebrae/UFs/SP/Pesquisas/Relatorio-Coronavirus-V2.pdf
[2] https://www.sebrae.com.br/Sebrae/Portal%20Sebrae/UFs/SP/Pesquisas/Relatorio-FinancasMPE-corona-VF3.pdf
[3] https://www.sebrae.com.br/Sebrae/Portal%20Sebrae/UFs/SP/Pesquisas/Relatorio-FinancasMPE-corona-VF3.pdf
[4] https://exame.abril.com.br/negocios/metade-das-grandes-empresas-tem-caixa-para-suportar-3-meses-sem-receita/
[5] 제317조. 예견할 수 없는 사유로 인하여 마땅히 지급할 급부의 가액과 그 이행 시점의 가액 사이에 명백한 불균형이 발생하는 경우, 법관은 당사자의 청구에 따라, 가능한 한 급부의 실질 가액을 보장하는 방식으로 이를 시정할 수 있다.
[6] 제478조. 계속적 또는 이연(移延) 이행의 계약에서, 비상하고 예견할 수 없는 사건으로 인하여 당사자 일방의 급부가 타방에게 극도의 이익을 주면서 과도하게 부담스러워지는 경우, 채무자는 계약의 해제를 청구할 수 있다. 이를 선고하는 판결의 효력은 송달일로 소급한다.
제479조. 피고가 계약 조건을 형평에 맞게 변경할 것을 제안하는 경우 해제를 피할 수 있다.
제480조. 계약에서 의무가 당사자 일방에게만 귀속되는 경우, 그 당사자는 과도한 부담을 피하기 위하여 자신의 급부를 감축하거나 그 이행 방식을 변경할 것을 청구할 수 있다.
[7] SIMÃO, José Fernando. COVID-19 시대의 계약”. 불가항력은 잊고 거래의 기초를 생각하라, 2020년 4월 6일. https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/323599/o-contrato-nos-tempos-da-covid-19–esquecam-a-forca-maior-e-pensem-na-base-do-negocio
[8] 인류학자, 역사학자, 경제학자들이 코로나19 이후 “새로운 세계 현실”이 어떠할지에 관한 가능성에 대해 써 왔기 때문에 새로운 정상 상태라고 일컫습니다.
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