비록 민법전이 제3자에게 부동산의 점유를 부여하기 위하여 공유자의 절대 과반수의 동의를 요구하더라도, 그러한 동의의 부재가 임대차계약의 무효를 발생시켜 그것이 법적 효력을 발생할 수 없게 만드는 것은 아닙니다.
계약의 취소로 이어질 수 있는 하자는 민법전 제166조 및 제167조에 규정된 것이며, 법령은 임대차 증서에 모든 소유자가 출석할 의무를 부과하지 않습니다.
이러한 해석은 고등사법재판소(STJ) 제3부가, 임대차계약의 해지를 선언하고 임차인 – 부동산 소유자 중 한 사람과만 계약을 체결한 자 – 의 퇴거를 명한 상파울루 사법재판소 (TJSP)의 판결을 확정하면서 확립하였습니다.
공유자는 계약의 당사자가 아니다
퇴거소송의 원고 – 이후 사망하여 상속인들이 승계함 – 는 자신의 명의로, 그리고 다른 소유자들의 법정대리인으로서 청구를 제기하였습니다. 그러나 공유자 중 두 사람은 자신들이 임대차계약의 당사자가 아니며 그 체결을 허락하지도 않았다고 주장하였습니다.
제1심에서 판사는 공유자들의 주장을 받아들여 계약의 무효를 선언하고 소를 기각하였습니다. 그러나 TJSP는 공유자들의 동의 부재가 무효를 발생시키지 않는다고 보아 판결을 파기하였습니다.
하자의 부재
공유자들의 항고심 주심인 Villas Bôas Cueva 대법관은, 민법전 제1,314조의 문언에 따라 공유자 중 누구든지 제3자로부터 그 물건을 반환청구하고 그 점유를 방어할 수 있음이 인정된다고 설명하였습니다. 그러나 그는, 그 재산의 용도를 변경하거나 누군가에게 점유를 부여하기 위해서는, 공유자들의 합의가 필요하다고 숙고하였습니다.
한편, 이 소송기록의 사안에서 대법관은 민법전에 기술된 것과 같은, 법률행위의 무효를 발생시킬 수 있는 어떠한 하자의 발생도 입증되지 않았음을 지적하였습니다. “또한, 그 계약이 능력 있는 자들 사이에 체결되었고 피고에게 부동산의 점유가 이전되었다는 점은 소송기록상 다툼이 없다”라고 그는 밝혔습니다.
“임대차계약을 체결할 원고의 능력에 관하여는, 법이 그 체결을 위하여 소유자라는 조건조차 요구하지 않는다는 점을 주목하는 것이 적절하다”라고 대법관은 덧붙였습니다.
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이례적인 상황
이러한 이유로, Villas Bôas Cueva는 특히 민법전 제884조에 규정된 부당이득 금지 원칙에 비추어, 임차인을 어떠한 의무에서도 면하게 할 정도로 계약의 무효 주장이 받아들여질 수 없다고 판단하였습니다.
TJSP의 판결을 확정하면서, 주심은 또한 임대차계약의 무효 주장이 공유자들에 의하여 제기된 것이 “이례적”이라고 보았는데, 이는 그들이 이론상 차임의 수령에 이익을 가질 것이기 때문입니다.
“원심 법원이 결론지은 바와 같이, 본 사안에서는 원고가 임대차계약을 체결하기 위한 공유자들의 동의의 입증이 무관함이 드러나며, 부동산의 명도 시까지 만기 도래하고 미납된 차임은 지급되어야 한다”라고 대법관은 결론지었습니다.
출처: STJ
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