우선매수권은 공동소유자 간 부동산 거래에는 적용되지 않는다

민법 제504조에 규정된 우선매수권은 공유자 간 부동산 지분 매매에는 적용되지 않습니다. 즉, 공유 부동산에 제3자의 진입이 없는 경우입니다.

고등사법재판소(STJ) 제3부는 공유자의 항고를 인용하여, 부동산의 더 큰 지분을 보유한 자에게 우선매수권을 제공하지 않고 다른 공유자와 행한 거래의 적법성을 확인하였습니다.

특별항고의 주심자인 Paulo de Tarso Sanseverino 대법관은 민법 제504조에 규정된 사안은 타인에게의 매도를 규율한다고 보았습니다. 이는 심리된 사건에서 발생하지 않았습니다.

“핵심 사안이 실현되지 않은 이상, 단서 조항의 적용, 즉 다른 소유자들 간의 경합은 논할 수 없습니다”라고 그는 이유를 들었습니다.

주심자는 법적 규정은 체계적·목적론적으로 해석되어야 한다고 강조했습니다. 주심자에 따르면 제504조에 규정된 사안은 재산의 분할되지 않은 상태를 줄이기 위해 고안된 것으로, 더 큰 지분의 소유자가 공유에 다른 사람의 진입을 막을 가능성을 갖고 있기 때문입니다.

그러나 제3자가 관여되지 않고 공유의 해소가 없는 경우, 우선매수권은 존재하지 않습니다.

“공유자 중 한 사람이 자신의 관념적 지분을 다른 공유자에게 양도하는 경우에는 형성권적 우선매수권이 존재하지 않습니다. 공유 집단에 제3자를 진입시키지 않았기 때문이며, 바로 그 이유로 선매 또는 우선권이 설정된 것입니다”라고 대법관은 말했습니다.

적용되지 않은 우선매수권

Sanseverino는 원심 판결이 부동산 지분 매매를 무효로 하는 결정을 민법 제1,322조에 근거했다고 상기했습니다. 재판부가 만장일치로 따른 주심자의 견해에 따르면, 공유의 소멸이 없었으므로 해당 조문은 이 사건에 적용할 수 없습니다.

“따라서 우선해야 할 결론은 다음과 같습니다: 공유의 소멸이 없는 경우, 공유자는 그의 관념적 지분을 어느 공유자에게 매도할지 선택할 수 있으며, 이는 형성권적 우선매수권의 행사를 발생시키지 않습니다”라고 그는 확언했습니다.

이에 따라 제3부는 민법 제504조 및 제1,322조가 한 공유자에서 다른 공유자로의 부동산 지분 매매를 무효로 하는 효력을 갖지 않는다고 보았습니다.

출처: STJ