Estadão의 Blog Fausto Macedo에 게재된 내용:
https://politica.estadao.com.br/blogs/fausto-macedo/diminuicao-de-espaco-do-fiador-traz-mais-agilidade-nas-negociacoes/
보증인의 입지 축소로 협상이 더욱 신속해진다
Juliana Assolari*
2019년 3월 19일 | 05시
아마도 부동산 시장에서 가장 널리 퍼진 방식일 보증인을 통한 임대차 보증이 Secovi의 자료에 따르면 최근 몇 년간 입지를 잃어왔습니다.
비록 완만한 감소이지만, 이는 이미 임대차 환경의 변화를 나타내며, 보증인을 통한 보증이 서류 수집에서 더 관료적이기 때문에 협상을 더욱 신속하게 만듭니다. 더욱이 임대인에게, 특히 연체 임차인과 관련하여, 이러한 사안에서 사법부의 더딘 처리는 부동산 회수에 수년이 걸리게 합니다.
점점 더 커지는 시장에서는 점점 더 빠른 절차가 필요합니다. 현재 보증 보험과 은행 보증과 같은 다양한 계약 방식이 있으며, 이는 계약에 법적 안정성을 가져올 뿐만 아니라 더 빠르고 덜 관료적인 절차입니다. 이 두 가지 방식 중 어느 것에서도 임대인과 임차인의 권리가 법률로 보장된다는 점을 강조하는 것이 중요합니다.
적립 채권(título de capitalização)은 특히 상업용 임대차 계약에서 보증으로 점점 더 많이 채택되고 있는 또 다른 방식으로, 임대료의 약 6배에서 10배에 해당하는 비용이 듭니다. 그 돈은 월별 수익이 있는 계좌에 예치되며, 계약이 연체 없이 종료되는 경우 계약 종료 시 임차인은 조정된 금액을 수령합니다.
그러나 또 다른 매우 흔한 절차인 임대료 3개월치 보증금은 가장 적은 안전성을 제공합니다. 관리비, 재산세(IPTU), 임대료의 연체 또는 심지어 부동산 손상의 경우, 종종 3개월치 임대료 보증금으로는 배상이 함께 청구되는 명도 소송에서의 손실을 충당하기에 충분하지 않기 때문입니다.
이러한 상황에서 권장되는 것은, 임대 계약에 관리비와 재산세(IPTU)의 상환과 함께 임대료의 월별 지급을 포함시키고, 연체 2개월 차부터 사법 절차를 시작하는 것입니다. 이 유형의 보증에서는 명도 가처분의 인용을 위해 임대인에게 보증금을 요구하지 않기 때문입니다.
경제 개선의 전망과 함께, 그것이 임대에 대한 관심을 포함하여 부동산 시장에도 반영될 것이 예상됩니다. 따라서 모든 보증 방식을 이해하고, 위험을 평가하며, 어떤 부정적인 돌발 상황에서도 어떻게 대처해야 하는지 아는 것이 중요합니다.
*Juliana Assolari, 계약 전문가 및 Lassori Advogados 파트너
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