임대차 계약의 보증인은, 계약의 갱신을 규정한 계약 변경에 동의하지 않았더라도 임대차 채무에 대하여 연대하여 책임을 져야 합니다. 이는 특별항소의 재판에서 고등사법재판소(STJ) 제3부가 취한 견해입니다.
해당 사건에서, 한 보증인은 임대료 금액을 인상하고 임대차 기간을 갱신한 계약 변경에 서명하지 않았다는 이유로 보증의 소멸을 인정받고자 하였습니다.
상파울루 주 법원(TJSP)은 보증인이 그 변경에 서명하지 않았음을 인정하면서도, 제공된 담보는 임대차 종료 시까지 존속하되 다만 임대인과 임차인 사이에 합의된 새로운 금액에 대해서는 책임이 없다는 유보를 두고 그와 같이 보았습니다.
결정 – STJ에서 사건의 주심 대법관은 같은 취지로 표결하였습니다. 그리고 그녀는 “계약상 반대되는 규정이 없는 한, 임대차의 어떠한 담보라도 부동산의 실제 반환 시까지 미친다.”라고 규정한 법률 제8,245/91호 제39조를 인용하였습니다.
주심 대법관은, 법률이 보증인으로 하여금 해지 통지를 통하여 그 의무에서 벗어날 수 있도록 허용하고 있음을 지적하면서, 임대차 채무에 대하여 더 이상 책임지지 않겠다는 태도는 2002년 민법 제835조의 규정에 따라 보증인 본인으로부터 비롯되어야 함을 인정하였습니다.
“재판 대상이 된 사안에서는, 임대차법 제39조의 규정에 반하는 계약 조항 – 즉, 열쇠 반환 시까지 보증인의 책임을 면제하는 조항 – 이 없고, 마찬가지로 보증인들에 의한 보증의 면제도 없으므로, 제공된 담보의 존속에 관하여는 특별법의 규정이 우선하여야 합니다.”라고 주심 대법관은 결론지었습니다.
계약 변경과 관련하여, 그녀는 또한 보증인들의 책임이 원래 계약에 규정된 임대료 금액과 그에 정해진 조정 지수에 따른 한도로 유지된다는 TJSP의 견해를 유지하였습니다.
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