담보 목적의 신탁적 양도(alienação fiduciária) 약정에 따른 부동산의 매수인이, 더 이상 할부금을 이행할 수 없다는 주장만을 근거로 계약의 해제와 이미 지급한 금액의 반환을 재판상 청구하는 경우, 소비자보호법(CDC)이 정하는 방식에 따라 매도인을 위하여 일정 비율을 단순히 유보한 후 금원을 반환받을 권리를 가지지 못합니다. 지급 능력의 상실로 인한 계약의 해제는 기한전 이행거절(이행 전 위반)을 구성하며 물건을 경매로 매각할 여지를 부여합니다.
물건의 경매 매각
이러한 경우, 계약의 기한전 이행거절이라는 사유가 구성됨에 따라, 법률 제9.514호/1997 제26조 및 제27조의 규정이 적용됩니다. 이 규정들은 물건의 경매 매각이 완료된 후, 채무 총액·비용 및 부과되는 부담의 변제 후 남는 금액을 채무자에게 교부하도록 정하고 있습니다.
이 법리는 고등사법재판소(STJ) 제3부에 의하여 확립되었으며, 재판부는 CDC를 근거로 채권자를 위하여 지급된 금액의 20%를 유보한 채 부동산 매매계약의 해제를 명하였던 상파울루 주(州) 사법재판소(TJSP)의 판결을 변경하였습니다.
매도인 상고의 주심은, 신탁적 양도의 특징은 채권을 재판외(extrajudicial) 방법으로 실현할 수 있다는 점에 있으며, 그 징수는 부동산등기관을 통하여 이루어지는데, 등기관은 채무자에게 15일의 기간 내에 이자 및 그 밖의 부담을 더한 채무를 변제하도록 최고할 책임이 있다고 설명하였습니다.
“이행지체가 해소되지 아니하면, 등기관은 나아가 부동산 등기부에 신탁 채권자 명의로의 소유권 통합을 등기할 책임이 있으며, 그때 비로소 경매를 통한 물건의 재판외 매각 절차가 개시된다”라고 그는 덧붙였습니다.
그러나 주심은, 본건 기록의 경우, 매도인이 원칙적으로 분쟁의 원인을 제공하지 아니하였음에도 매수인이 계약 해제의 소를 제기하였다는 점을 상기시켰습니다.
포괄적 주장
이러한 상황에서 주심은, 대개의 경우 해제의 소 — 통상 채권자에 의하여 제기됩니다 — 는 민법 제475조가 정하는 바와 같이 채무불이행의 발생을 원인으로 한다고 강조하였습니다. 그러나 그는, 매수인의 귀책 없이 물건이 멸실되거나 훼손되는 경우(CC/2002 제234조 및 제235조)와 같이, 해제의 청구가 채무자에 의하여 이루어지는 경우들이 있다고 지적하였습니다.
또한 대법관은, 과도한 부담(사정변경)을 근거로 해제를 청구하는 것도 가능하다고 강조하였습니다. 다만 이는 본건 심리 사안과는 양립하지 아니하는 사유로서, 본건에서는 원고가 일방 당사자의 극단적 이익이나 비상하거나 예측 불가능한 사건이라는 요건을 제시하지 아니하였습니다(법 제478조).
분석 대상 사안에서 — 그는 말하였습니다 —, 만약 불이행이 있었다면 그것은 채권자가 아니라, 해제의 소의 원고인 채무자 측에 있었습니다. 그는 계약의 이행에 반하는 태도를 드러내며, 할부금을 계속 지급할 형편이 되지 않는다고 포괄적으로 주장하였습니다. 대법관이 보기에, 법령이 예정한 사유의 범위를 벗어난 이례적인 상황이 만들어진 것입니다.
기한전 이행거절
주심은, 매수인의 행위가 기한전 이행거절이라는 제도와 관련될 수 있다고 밝혔습니다. 이는 채무자가 계약의 이행에 공공연히 반하는 행위, 예컨대 약정의 해제 시도와 같은 행위를 함으로써 이행기 도래 전에 불이행이 발생하는 경우입니다. 그럼에도 — 그는 강조하였습니다 —, 채권자는 해제의 청구 자체에 이의를 제기한 것이 아니라, 금액이 매수인에게 반환되는 방식에 대하여 이의를 제기하였습니다.
그 결과, 이러한 사유에서 주심은, 물건을 보유할 의사가 없는 매수인의 무관심으로 인하여 계약의 해제가 인용될 수 있다고 보았습니다. 다만, 지급된 금액의 반환은 CDC 제53조의 방식 — 매도인의 비용이 지급액 일부의 유보를 통하여 보전된 후 나머지가 매수인에게 반환되는 방식 — 으로 이루어져서는 안 됩니다.
“지급된 금액의 반환은 법률 제9.514/1997호 제26조 및 제27조에 정해진 절차를 준수하여야 한다. 그에 따라, 매매계약이 해제되면 소유권이 신탁 채권자에게 통합되고, 그런 다음 제27조 제1항 및 제2항의 방식으로 물건을 경매에 부쳐, 아직 변제되지 아니한 원고의 채무를 만족시키고 그 부동산과 관련된 그 밖의 채무를 변제한 후, 남는 것이 있으면 그 남은 것을 매수인에게 반환한다”라고 대법관은 채권자의 상고를 인용하며 결론지었습니다.
출처: STJ
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