신탁양도(alienação fiduciária). 모든 미준공 부동산 매매 계약이 해제될 수 있는 것은 아닙니다. 이른바 계약 해제(distrato)는, 매수인이 건축 기간부터 은행 금융을 선택한 경우에 사법부에 의해 금지되어 왔습니다. 그리고 더 낮은 이자를 찾는 과정에서, 채무가 전액 변제될 때까지 그 재산이 금융 제공자의 소유로 남는 신탁양도를 규정하는 조항에 서명한 경우입니다. 본 사안은 Valor의 보도입니다.
동 신문에 따르면, 그 논리는 부동산이 완납되었고 은행의 명의로 되어 있다는 것입니다. 매수인에게는 납부해야 할 모든 분할금의 지급을 마칠 때까지 점유가 허용됩니다. 이러한 이유로, 상파울루 주 사법재판소(TJ-SP)에 따르면, 계약을 해제하는 것이나 이미 지급된 금액의 반환에 대하여 책임을 지는 것은 건설회사의 몫이 아닙니다. Minha Casa, Minha Vida 프로그램의 부동산을 포함하는 이 논의는, 고객과 자금을 대여한 은행 사이의 것이어야 합니다.
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얼마 전까지 이 주제에 대하여는 의문과 엇갈린 판결들이 있었습니다. 부동산 분야의 위기와 함께, 미준공 부동산 매매 계약의 파기에 관심을 가진 고객들의 수천 건의 소송이 발생하였습니다. 더 이상 지급할 방도가 없었기 때문이거나, 가격이 하락하였으므로 잘못된 거래를 하였다고 믿었기 때문입니다.
금액의 반환을 정하기 위하여, 대부분의 경우 소비자보호법(Código de Defesa do Consumidor)(CDC)이 적용되었습니다. 매수인들은 건설회사 및 시행사를 상대로 소송을 제기하여 지급한 금액의 최대 90%까지 돌려받을 수 있었습니다. 회사와 직접 체결한 일반 금융과, 은행과 체결되어 신탁양도를 규정한 금융 모두에 대하여 이러한 취지의 판결들이 있었습니다.
신탁양도가 포함된 금융
최근의 한 사건에서, 고객은 Caixa Econômica Federal (Caixa)이 제공한 신탁양도가 포함된 금융을 가지고 있었습니다. 그리고 시행사만을 상대로 소송을 제기하였습니다. 그는 부동산의 매매를 해제하고 지급한 모든 분할금을 돌려받기를 청구하였습니다.
본 사건은 상파울루 제27민사재판부(27ª Vara Cível de São Paulo)(사건번호 1093621-35.2017.8.26.0100)가 심리하였습니다. Vitor Frederico Kümpel 판사는 Caixa를 소송에 편입할 것을 결정하고, 연방 기관에 해당하므로 기록을 연방지역법원(TRF)에서의 심판을 위하여 송부할 것을 명하였습니다.
제2심에서도 계약 해제의 불가능성을 인정하는 판결들이 선고되어 왔습니다. 상파울루 주 사법재판소(TJ-SP) 제6 및 제7 사법(私法)부에 그러한 판단이 있습니다. 그 중 한 사건(사건번호 10273 97-42.2016.8.26.0071)에서, 소비자는 제1심에서 유리한 판결을 얻었습니다.
그러나 주심인 항소심 판사 Rodolfo Pellizari에게는, 매수인이 더 이상 그 부동산의 소유자가 아니므로 부동산을 반환할 방도가 없을 것이었습니다. “담보로서의 신탁양도가 포함된 금융 계약이 등기되어 있으며, 그 계약에서 매수인은 부동산의 소유권을 은행에 이전하고 점유만을 보유하였습니다.”
항소심 판사는 그 의견에서, 해제가 가능하려면 매수인이 먼저 은행과의 계약을 전액 변제하고 부동산의 소유권을 회복한 후에야 이를 매도인에게 반환할 수 있을 것이라고 덧붙였습니다.
출처: Valor (Joice Bacelo)
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