고등사법재판소(STJ) 제3부는 히우데자네이루주 사법재판소(TJRJ)의 판결을 변경하고, 부동산의 처분 전에 등기소에 등기되지 아니한 존속기간 보장 조항을 갖춘 상업용 임대차 계약을 해지된 것으로 선언하였습니다.
재판부에게는, 임대차 계약이 부동산의 등기부에 등기되어야 하며, 처분의 경우에 임차인이 보호받기 위하여는 매수인이 그 존재를 알고 있는 것만으로는 충분하지 아니합니다.
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분석된 사건에서, 히우데자네이루의 한 쇼핑센터 내 두 개의 점포가 10년의 기간으로 임대되었습니다. 임대차의 장기간과 점포 처분 시의 존속기간 보장 조항의 존재를 신뢰하여, 임차인은 각각 300명과 480명을 수용할 수 있는 두 개의 극장을 건축하기로 결정하였습니다.
쇼핑센터가 매각되었고, 매수인은 극장 운영자와의 계약을 해지하기로 결정하면서, 확정적 매매 증서에 점포가 임대되어 있다는 정보가 기재되어 있었음에도, 특히 그 약정의 당사자가 아니었던 점을 이유로 처분 시의 존속기간 보장 조항의 존재를 알지 못하였다고 주장하였습니다.
TJRJ는 존속기간 보장 조항의 등록이 매매 계약 그 자체와 같은 명백한 인지의 다른 수단으로 대체될 수 있으므로, 쇼핑센터 매수인이 제기한 명도 소송이 무효라고 판단하였습니다.
존속기간 보장 조항은 등기되어야 합니다
STJ에서 항고의 주심인 Villas Bôas Cueva 대법관에 따르면, 임대차법(제8,245/91호 법률)은 부동산의 처분이 임대차를 중단시키지 아니하기 위하여, 계약이 확정기간으로 되어 있고, 존속기간 보장 조항이 존재하며, 그 약정이 부동산의 등기부에 등기될 것을 요구합니다.
그는 본 사건에서 제3자에게 처분된 부동산의 임대차 계약의 유지가 부동산 등기부에의 임대차 계약의 사전 등기에 달려 있었다고 밝혔습니다.
“본 사건의 사실관계에서는, 존속기간 보장 조항을 쇼핑센터 매수인에게 대항할 방법이 없습니다. 매매 계약에 매수인이 다수의 임대차 계약에서 임대인의 의무를 승계한다고 정하는 조항이 있기는 하나, 존속기간 보장 조항의 존재에 대한 언급은 물론, 매수인이 임대차를 그 종료 시점까지 존중하리라는 사실에 대한 언급은 더더욱 없습니다.”라고 그는 설명하였습니다.
재판부는, 부동산 등기부에 임대차 계약의 등기가 부재한 이상, 소유권에 제한을 부과하고 법률의 명시적 규정을 배제하여 쇼핑센터 매수인에게 임대차의 존속기간 보장 조항을 존중하도록 강제하는 것은 불가능하다고 만장일치로 결정하였습니다.
출처: STJ
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